Аренда стоматологического кабинета: чья лицензия и что в договоре

Вторая смена, простаивающее кресло и частный врач, которому негде принимать: договор аренды кабинета выглядит самым простым решением. Составить его можно за вечер. Труднее ответить на вопрос, которого в договоре аренды нет: под чьей лицензией врач будет вести приём. От этого ответа зависят штраф, приостановка деятельности и в тяжёлом случае уголовная статья.

Мы разобрали, как это устроено по текстам документов на 7 октября 2026 года: Положение о лицензировании медицинской деятельности (постановление № 852 в редакции от 8 мая 2025 года), закон № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (редакция от 4 августа 2026 года), форму оценочного листа Росздравнадзора с изменениями от 19 января 2026 года и перечень индикаторов риска, который дополнили в 2024 году. Судебную практику мы не разбирали, а разъяснения региональных лицензирующих органов могут отличаться: об этом сказано в конце.

Материал рассчитан на руководителей клиник, которые сдают кабинеты, и на врачей, которые их арендуют. Он не заменяет консультацию юриста по вашему договору.

Какие схемы работы врача в кабинете законны

Когда клиника «сдаёт кабинет врачу», на практике скрываются четыре разные схемы. Две из них законны, одна требует проверки, одна нарушает закон.

Первая схема даёт арендатору самостоятельность и собственную ответственность. Вторая проще организационно, но врач получает зарплату, а не выручку. Четвёртую выбирают чаще, чем следовало бы, потому что договор аренды выглядит как «официальная» основа. На деле он решает только вопрос о праве пользоваться помещением, а право лечить пациентов даёт лицензия.

Что такое лицензия и почему её нельзя «передать» арендатору

В законе о лицензировании лицензия определена как специальное разрешение на право осуществления юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем конкретного вида деятельности. Оно подтверждается записью в реестре лицензий (статья 3 закона № 99-ФЗ). Лицензиатом может быть только юридическое лицо или ИП. Физическое лицо без регистрации в качестве ИП лицензию получить не может, поэтому «самозанятый стоматолог» в статусе физического лица оказывать платные услуги по лицензии не вправе.

Лицензия привязана к месту. Закон называет место осуществления лицензируемого вида деятельности: это здание, помещение или другой объект, который используется при осуществлении деятельности, соответствует лицензионным требованиям и принадлежит лицензиату на праве собственности или на ином законном основании. Аренда как раз и есть такое «иное законное основание».

Медицинская деятельность отнесена к лицензируемым пунктом 46 части 1 статьи 12 закона № 99-ФЗ. Перечень работ (услуг) в приложении к положению о лицензировании подробный: для стоматологии это общая практика, детская, ортопедическая, профилактическая, терапевтическая и хирургическая стоматология, ортодонтия, а рядом стоят рентгенология, анестезиология и реаниматология, челюстно-лицевая хирургия. Врач-арендатор должен заявить в лицензии именно те работы, которые будет выполнять.

Закон об основах охраны здоровья (статья 2, пункт 11) приравнивает к медицинским организациям индивидуальных предпринимателей, которые осуществляют медицинскую деятельность. Значит, для арендатора-ИП действуют те же порядки оказания помощи и стандарты оснащения, что и для клиники: статья 37 этого закона делает порядки обязательными для всех медицинских организаций.

Пять требований к арендатору по пункту 5 положения

Лицензионные требования к соискателю лицензии перечислены в пункте 5 положения о лицензировании. Для арендатора кабинета важны пять из них. Кроме них, в заявлении нужны сведения о санитарно-эпидемиологическом заключении о соответствии помещения санитарным правилам (пункт 8).

Подпункт «б» чаще всего становится ловушкой. Стоматологическое кресло, стерилизатор и компрессор принадлежат клинике, и если арендатор просто «пользуется» ими без документа, у него нет права владения и пользования, а значит, нет требования, на которое можно сослаться на оценке соответствия. Поэтому вместе с помещением в договор или в приложение стоит вносить аренду или безвозмездное пользование оборудованием с описью.

О подпункте «в» стоит сказать отдельно. В нём сказано о «работниках, заключивших с соискателем лицензии трудовые договоры». Для индивидуального предпринимателя, который принимает пациентов лично и никого не нанимал, положение не говорит прямо, как это требование применяется. Как оценивают такого соискателя региональные лицензирующие органы, в тексте положения не уточнено, поэтому до подачи заявления вопрос лучше задать в своём органе. Для врача, который хочет работать лично, это самый частый вопрос.

Как врач получает лицензию на кабинет в чужой клинике

Порядок идёт по положению о лицензировании. Он зависит от того, есть ли у врача лицензия.

Врач без лицензии. Подаёт заявление о предоставлении лицензии через портал госуслуг (пункт 8). В заявлении нужны сведения о санитарно-эпидемиологическом заключении на помещение, а также фамилии и страховые номера работников по трудовым договорам. Лицензирующий орган проверяет заявление и принимает решение в срок, не превышающий 10 рабочих дней (пункт 10).

Врач с лицензией, который переезжает или добавляет адрес. Подаёт заявление о внесении изменений в реестр лицензий: пункт 11 прямо говорит о намерении осуществлять деятельность по адресу, которого нет в реестре. Срок решения зависит от объёма заявления:

При включении в лицензию нового адреса проводится выездная оценка (пункт 16). Во всех остальных случаях оценку проводят с использованием средств дистанционного взаимодействия, то есть по аудио- или видеосвязи. Результат оформляется актом оценки.

Положение связывает деятельность по адресу, которого нет в реестре, с предварительным заявлением о внесении изменений (пункт 11): заявление подают при намерении осуществлять работу по новому адресу. Поэтому начинать приём до внесения адреса в реестр значит работать по адресу, не указанному в лицензии.

Что проверяет Росздравнадзор: вопросы оценочного листа

При оценке соответствия соискателя лицензии или лицензиата лицензионным требованиям Росздравнадзор использует форму оценочного листа (приказ от 4 февраля 2022 года № 756), которую изменили приказом от 19 января 2026 года № 26 (действует с 2 марта 2026 года). Это список вопросов с ответами «да», «нет» или «неприменимо». Для арендатора кабинета важны вопросы документарной оценки и выездной оценки.

Приказ № 26 уточнил формулировки: вопрос об оборудовании теперь прямо ссылается на регистрацию изделий по части 4 статьи 38 закона № 323-ФЗ, а два прежних контрольных вопроса (об описи документов и о регистрации изделий) из документарной части исключены.

Седьмой вопрос стоит заметить. Стандарт оснащения у стоматологического кабинета с 1 октября 2026 года новый: приказ № 696н привязал позиции к кодам видов медицинских изделий. Подробно мы разбирали это в статьях об оснащении кабинета и о приказе № 696н. У арендатора оборудование должно соответствовать стандарту так же, как у клиники.

Что написать в договоре аренды кабинета

Договор аренды недвижимого имущества подчиняется гражданскому кодексу. Ниже пункты, где ошибки обходятся дороже всего.

1. Объект. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить передаваемое имущество; если их нет, условие об объекте считается несогласованным, а договор не считается заключённым (пункт 3 статьи 607 ГК). Для кабинета это номер помещения, этаж, площадь и план с выделенной частью. Формулировки «кабинет в клинике» или «рабочее место» недостаточно.
2. Форма и регистрация. Договор аренды с участием юридического лица заключается письменно (пункт 1 статьи 609). Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации (пункт 2 статьи 651). Для помещения, которое входит в здание, нужно уточнить требования регистрации у юриста: статья 609 говорит, что аренда недвижимого имущества подлежит регистрации, если иное не установлено законом.
3. Срок и согласие арендодателя. Если помещение клиника арендует сама, а кабинет сдаёт врачу, это субаренда: она допустима с согласия арендодателя и не может быть длиннее основного договора (пункт 2 статьи 615). Согласие собственника здания нужно получить до подписания, а не после.
4. Оборудование. Отдельный раздел или приложение с описью: наименование, номер, регистрационное удостоверение, основание (аренда или безвозмездное пользование), условия обслуживания. Это закрывает подпункт «б» пункта 5 положения.
5. Расходы. Капитальный ремонт, по общему правилу, на арендодателе, текущий и содержание имущества на арендаторе, если договор не говорит иначе (статья 616). Кто платит за коммунальные услуги, воду, электричество, вывоз медицинских отходов и дезинфекцию, лучше написать прямо.
6. Санитарный режим. Кто убирает, кто дезинфицирует, где и кем стерилизуются инструменты, как хранятся и вывозятся отходы. Требования задаёт санитарное законодательство; общий разбор — в материалах о СанПиН для стоматологии и о помещении для клиники. Если арендатор использует общий центр стерилизации клиники, это отдельная услуга, и договор должен её описывать.
7. Режим пользования. При сменной работе нужен график: какие часы кабинет закреплён за арендатором, а какие занимает арендодатель. Без графика непонятно, кто отвечает за кабинет в конкретное время.
8. Информация для пациента. Пациент должен понимать, кто его лечит. Правила платных медицинских услуг (постановление № 659, с 1 сентября 2026 года) требуют сообщать наименование и данные исполнителя, номер, дату и орган выдачи лицензии; об этом мы писали в разборе платных медицинских услуг. Если пациент видит вывеску клиники, а договор подписывает с врачом-ИП, это нужно объяснить в документах и на стенде.
9. Медицинская документация и данные. Кто ведёт карту и информационную систему, кто оператор персональных данных пациента, как данные передаются в ЕГИСЗ. У каждого лицензиата свои обязанности по размещению сведений.
10. Прекращение. Порядок возврата помещения и оборудования, срок на вывоз имущества и, главное, обязанность арендатора подать заявление об исключении адреса из лицензии. Зачем это нужно, показывает следующий раздел.

Три ловушки: двое лицензиатов по адресу, ГПХ и «ничьё» оборудование

Двое лицензиатов по одному адресу. В 2024 году приказом Минздрава № 289н (зарегистрирован 28 июня 2024 года, в силе с 9 июля 2024 года) перечень индикаторов риска по контролю качества и безопасности медицинской деятельности дополнили новыми пунктами. Одиннадцатый касается помещений. Поступление заявления о предоставлении лицензии или внесении изменений от лицензиата, у которого есть право владения и пользования зданием или помещением, которое также принадлежит другому лицензиату, считается индикатором риска при условии, что этот другой лицензиат не подал заявление о смене адреса или о прекращении деятельности. Пункт составлен громоздко. Наше прочтение: если в одном помещении числятся два лицензиата, а прежний не подал заявление о смене адреса или о прекращении деятельности, возникает сигнал для контрольного органа.

По закону о государственном контроле выявление соответствия объекта контроля индикаторам риска может быть основанием для контрольного (надзорного) мероприятия (пункт 7 части 1 статьи 57 закона № 248-ФЗ). Отсюда наш практический вывод: когда арендатор съезжает, адрес должен быть исключён из его лицензии, а договор аренды должен обязывать его это сделать. Иначе «висящий» адрес останется в реестре, и у клиники и у нового арендатора может появиться вопрос от контрольного органа.

В приказе есть и десятый индикатор: заявление от лицензиата, у которого на праве владения и пользования числится оборудование с теми же идентифицирующими признаками (наименование, марка, модификация, заводской номер), что и у лицензиата в другом субъекте Российской Федерации. Наше прочтение: это сигнал о том, что одно и то же оборудование числится у двух лицензиатов в разных регионах. Для кабинета, который арендует врач, важно, чтобы оборудование клиники не оказалось записанным сразу в двух лицензиях без документов.

ГПХ вместо трудового договора. Подпункт «в» пункта 5 положения говорит о работниках, заключивших с соискателем лицензии трудовые договоры. По тексту положения договоры гражданско-правового характера в это требование не входят. В оценочном листе вопрос о работниках тоже сформулирован через трудовые договоры. Поэтому клинике безопаснее, когда врач либо работает по трудовому договору, либо сам является лицензиатом. Как оценивают врачей на подряде в вашем регионе, нужно уточнять в лицензирующем органе. Чем работа по трудовому договору отличается от гражданского, что об этом говорят Трудовой кодекс и Пленум Верховного суда, разобрано в статье про трудовой договор стоматолога на первой работе.

Оборудование «ничьё». Вопрос об оборудовании в оценочном листе стоит и в документарной, и в выездной части. Ответ «оборудование есть» не заменяет ответа «оборудование у соискателя на праве владения и пользования».

Чем это грозит

Ответственность делится на два уровня. Первый: административный штраф. Статья 14.1 КоАП устанавливает разные суммы за осуществление предпринимательской деятельности без лицензии, с нарушением лицензионных требований и с их грубым нарушением. ИП в этой статье отдельно назван только в части 4: в остальных частях он отвечает как должностное лицо (примечание к статье 2.4 КоАП).

Понятие грубого нарушения для медицинской деятельности задано в пункте 7 положения о лицензировании: это невыполнение требований пункта 5 (помещения, оборудование, работники, техническое обслуживание, ЕГИСЗ) и подпунктов «а», «б» и «г» пункта 6, которое повлекло последствия по части 10 статьи 19.2 закона № 99-ФЗ. Это угроза причинения вреда жизни и здоровью граждан, жертвы, причинение тяжкого вреда здоровью или средней тяжести вреда здоровью двух и более людей. Таким образом, «грубым» нарушение становится не само по себе, а вместе с последствием.

Второй уровень связан с приёмом пациентов без лицензии. Статья 235 Уголовного кодекса в действующей редакции устанавливает ответственность за осуществление медицинской деятельности лицом, не имеющим обязательной лицензии, если это повлекло по неосторожности причинение вреда здоровью человека (штраф до 120 тысяч рублей или в размере дохода за период до года, ограничение свободы, принудительные работы или лишение свободы до трёх лет) или смерть (принудительные работы или лишение свободы до пяти лет).

О том, как действовать при жалобе пациента и какие последствия она несёт, мы писали в материале о жалобе пациента на стоматолога.

Что касается арендодателя, статья 14.1 КоАП говорит об осуществлении предпринимательской деятельности без лицензии, то есть об ответственности того, кто эту деятельность ведёт. Арендодатель, который только сдаёт помещение и не участвует в лечении, такой деятельности не ведёт. Но если клиника принимает деньги пациентов, записывает их на приём или названа исполнителем в документах, граница размывается, и клиника рискует собственной ответственностью. Это наше прочтение текста статьи, а не позиция суда.

Что поменялось в 2026 году

• С 2 марта 2026 года действует новая редакция оценочного листа (приказ Росздравнадзора № 26): уточнены вопросы об оборудовании и работниках, исключены два вопроса документарной части.
• С 1 сентября 2026 года платные услуги оказываются по Правилам, утверждённым постановлением № 659. Исполнителем остаётся медицинская организация или ИП; информацию об исполнителе, лицензии и перечне работ нужно дать пациенту до заключения договора.
• С 1 октября 2026 года действует приказ № 696н: стандарт оснащения стоматологических кабинетов описан кодами видов медицинских изделий, к дефибриллятору и укладкам, обязательным с 2021 года, добавлены препараты и изделия для помощи при анафилактическом шоке.
• Закон о лицензировании действует в редакции от 4 августа 2026 года; положение о лицензировании медицинской деятельности — в редакции от 8 мая 2025 года (постановление № 609 от 8 мая 2025 года отменило прежние пункты 8(1) и 12).

Что осталось без ответа

• ИП без работников. В положении нет прямого указания, как к такому соискателю применяется подпункт «в» пункта 5. Практику своего региона надо уточнять у лицензирующего органа.
• Регистрация аренды помещения. Статья 609 ГК отсылает к закону, и для части здания требования регистрации и срока стоит проверить с юристом по конкретному договору.
• Почасовая аренда. Нормы положения не говорят прямо, достаточно ли для лицензии права пользования кабинетом по графику. Это вопрос к лицензирующему органу.
• Судебная практика. Споры между арендодателями и арендаторами-врачами, а также дела об оспаривании приостановления деятельности мы не разбирали.
• Разъяснения Росздравнадзора. Региональные управления вправе давать свои разъяснения; мы опирались на тексты нормативных актов.

Частые вопросы

Можно ли работать в арендованном кабинете без своей лицензии?

Нет. Лицензия выдаётся юридическому лицу или ИП и подтверждается записью в реестре, а адрес, где ведётся приём, должен быть внесён в перечень мест осуществления деятельности лицензиата. Договор аренды даёт право пользоваться помещением, но не право оказывать медицинские услуги.

Может ли клиника разрешить арендатору работать по своей лицензии?

Законных механизмов «передачи» лицензии мы в положении о лицензировании не нашли. Лицензия подтверждается записью в реестре на конкретное лицо. Врач может работать по лицензии клиники как её работник по трудовому договору, но тогда это уже не аренда.

Как быстро можно внести новый адрес в лицензию?

Решение принимают не позднее пяти рабочих дней, если заявлен один новый адрес и не более десяти работ в амбулаторных условиях по классификатору Минздрава. В остальных случаях срок до десяти рабочих дней, на территории ЗАТО до пятнадцати. Для нового адреса проводится выездная оценка.

Нужна ли отдельная лицензия на рентген в кабинете?

Нет. Деятельность с источниками излучения в медицинской деятельности отдельной лицензии не требует (пункт 39 части 1 статьи 12 закона № 99-ФЗ). В лицензии на медицинскую деятельность заявляют работы по рентгенологии.

Что будет, если арендатор работает без лицензии?

Для него предусмотрен штраф по части 2 статьи 14.1 КоАП, а если пациенту причинён вред здоровью, то уголовная ответственность по статье 235 УК. Клиника, по нашему прочтению, рискует, если принимает деньги за услуги арендатора или названа исполнителем.

Можно ли оформить врача как самозанятого и сдать ему кабинет?

Лицензиатом может быть только юридическое лицо или ИП. Физическое лицо без регистрации ИП лицензию не получит, поэтому лечить по такой схеме оно не вправе. Совместимость статуса самозанятого с лицензией ИП мы в этом материале не проверяли.

Что делать, когда арендатор съехал?

Убедиться, что он подал заявление об исключении вашего адреса из своей лицензии или о прекращении деятельности. Пока двое лицензиатов числятся по одному адресу, сработать может индикатор риска из приказа № 289н. Поэтому обязанность закрыть адрес стоит прописать в договоре.

Источники

1. Постановление Правительства РФ от 01.06.2021 № 852 (ред. от 08.05.2025) «О лицензировании медицинской деятельности…» — КонсультантПлюс
2. Федеральный закон от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», статьи 3, 12, 18, 19.2 — КонсультантПлюс
3. Федеральный закон от 21.11.2011 № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации», статьи 2, 37, 69 — КонсультантПлюс
4. Приказ Росздравнадзора от 04.02.2022 № 756 «Об утверждении формы оценочного листа… при осуществлении медицинской деятельности» — официальный сайт Росздравнадзора (PDF)
5. Приказ Росздравнадзора от 19.01.2026 № 26 «О внесении изменений в форму оценочного листа…» — официальное опубликование
6. Приказ Минздрава России от 04.06.2024 № 289н «О внесении изменений в перечень индикаторов риска нарушения обязательных требований… утверждённый приказом от 27.10.2021 № 1018н» — официальное опубликование
7. Федеральный закон от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», статья 57 — КонсультантПлюс
8. Гражданский кодекс РФ, часть вторая: статьи 607, 609, 615, 616, 651 — КонсультантПлюс
9. Кодекс РФ об административных правонарушениях, статьи 2.4 и 14.1 — КонсультантПлюс
10. Уголовный кодекс РФ, статья 235 — КонсультантПлюс
11. Постановление Правительства РФ от 30.05.2026 № 659 «Об утверждении Правил предоставления медицинскими организациями платных медицинских услуг» — КонсультантПлюс